«Выборы председателя ТСЖ»

Ника: Добрый день. Как всегда по будням в это время в эфире программа «Открытая студия». Как всегда мы приветствуем вас в прямом эфире в нашей знаменитой Открытой студии в центре Петербурга.

Гость в Петербурге: председатель Жилищного комитета Санкт-Петербурга Юнис Халитович Лукманов.

Гости в Москве:
- депутат Госдумы РФ Галина Петровна Хованская;
- председатель комиссии Общественной палаты по местному самоуправлению и жилищной политике Леонид Владимирович Давыдов;
- заведующий Московской коллегией адвокатов, преподаватель кафедры гражданского и семейного права, кафедры адвокатуры и нотариата Московской государственной юридической академии Александр Николаевич Кичихин.

Ника: По статистике, примерно 50% участников ТСЖ не довольны своим председателем и хотели бы его снять и заменить на более достойную кандидатуру. Юнис Халитович, я знаю, что вы часто вынуждены разбираться и обучать собственников, которые начали жить своей самостоятельной собственнической жизнью. Были ли готовы к таким проблемам, чисто человеческим?

Лукманов Юнис Халитович: Да. Конечно.

Ника: Может, людей надо как-то учить? Может, не все достойны быть председателями?

Лукманов Юнис Халитович: Понимаете, я хотел бы подчеркнуть, что есть 3 формы управления многоквартирным домом, не только ТСЖ. Общее собрание может принять решение о непосредственном управлении без создания ТСЖ, могут быть приняты решения, которые связаны с управлением через управляющую компанию, когда эта компания заключает договора с каждым собственником. В Санкт-Петербурге процент выбравших форму управления порядка 87-90%, то есть только 10% жилищного фонда, в первую очередь, это аварийный жилищный фонд, который имеет проблемы недоремонта, где люди не определились с формой правления. Что касается ТСЖ, то в Санкт-Петербурге этот процент около 26-27%, в том числе это дома, где ТСЖ непосредственно управляет своим многоквартирным домом без заключения договоров с управляющими компаниями. Что касается проблем, то мы людей учим. В каждом районе, мы знаем, проводятся семинары с руководителями ТСЖ. Мы сейчас проводим работу с тем, чтобы в районах были созданы ассоциации объединений собственников жилья, так называемые районные ассоциации. Создаем городскую ассоциацию объединений собственников жилья, для того, чтобы в рамках этих ассоциаций проводилась работа по привлечению руководителя ТСЖ или ОСЖ к обучению различным программам, нужно бухгалтеров учить, инженеров, заниматься другими вопросами.

Ника: Галина Петровна, поясните проблему, что люди не готовы были к тому, что на них свалится ответственность по контролю над содержанием собственного дома. Из-за этого очень много проблем по стране. Правильным ли был этот путь?

Хованская Галина Петровна: Мы, действительно, попали сейчас в сложную ситуацию, потому что государство, объявив о приватизации бывших ГУПов и МУПов, которые по всей стране управляли жилищным фондом, не подготовило частные управляющие кампании. И в итоге, мы сейчас в ситуации, когда это среда не конкурентная, а среда для бывших ГУПов и МУПов, среда для неподготовленных ТСЖ и пришедших крупных игроков-застройщиков на этот рынок, которые монополизируют эту сферу. Примерно такая сейчас структура этого, так называемого, конкурентного сообщества. Ни о какой конкуренции в этой ситуации речи быть не может. Я всегда считала, что, если в доме есть человек, который, либо профессионален уже, либо готов научиться управлению жилищным фондом и стать профессионалом, вам крупно повезло. В большинстве случаев, по Москве ситуация другая. Буквально 10%, если не меньше, находятся на самоуправлении, а остальные ТСЖ и ЖСК заключают договор со сторонней управляющей организацией. Мне пришлось сейчас создать ассоциацию управляющих компаний, она называется «Жилищная стратегия». Я хочу напомнить, что непривычное пока для нашего уха словосочетание саморегулируемая организация – это, на самом деле, наше будущее и единственный способ защититься от прихода мошенников на этот рынок, в сферу управления жилищным фондом. Я сейчас буду пытаться создать общероссийскую саморегулируемую организацию управляющих.

Ника: Вы готовы были бы взвалить на себя такую головную боль, как возглавить ТСЖ и отвечать перед жильцами за всё-всё-всё?

Хованская Галина Петровна: Я не готова, потому что я прекрасно знаю законодательство, но я, например, не знаю бухгалтерский учет. Поэтому речь идет о профессионале, который знает не только законодательство, не только нормативную базу, но и владеет знаниями юридическими, навыком хождения в арбитражные суды, владеет бухгалтерским учетом. То есть, к нему достаточно много требований: это и элементарное знание в области техники, потому что многоквартирный дом – это сложный объект для управления, там и лифты, и электрооборудование, и т.д. Человек должен быть подготовлен.

Звонок телезрителя: У меня вопрос к Галине Петровне. Сегодня создаем ассоциации, организации, сначала ТСЖ не получается. У меня вопрос, когда создавали этот закон, с кем из народа советовались? Чем думали? Посмотрите, в какую вилку мы сегодня попадаем, от одних мошенников в системе ЖКХ мы попадаем к мошенникам на собственном дворе или к мошенникам управляющих компаний. Говорят, что будет конкуренция между частными управляющими компаниями, а откуда они будут брать прибыль? У нас опять с ними расходятся интересы. У нас интересы создавать красоту в своем дворе и жить спокойно, а у компаний интерес получить прибыль. Это частные коммерческие организации. Так вот эта прибыль – это значит, недопоставка нам каких-то услуг, денег, которые должны были вложить в наш дом и больше ничего. Сегодня, мне кажется, выход из положения очень простой. Я всю жизнь живу в Петербурге, у меня к нему отношение, как к ребенку, я думаю, у всех коренных петербуржцев такое, так вот когда мы жили в 1960-е годы, были талончики у каждого жильца, и в конце месяца никто в ЖКХ не получал зарплату, ни сантехник, ни дворник, если было грязно и т.д. Я обязана была прийти и сдать этот талончик, в том случае, если там чисто. Если нет – ко мне бежал сантехник, ко мне бежал электрик и делал то, что у меня необходимо сделать. Всё. И вопрос к Юнису Халитовичу, если вы не можете контролировать тех людей, которые сидят по 40 лет во всех этих ЖКХ, мы все равно в результате к ним приходим, под их управление и ничего не делается!

Звонок телезрителя: Здравствуйте, это управляющая ТСЖ с Выборгского шоссе. Прослушав всю эту речь, хочу сказать, что самое хорошее – это не управляющая кампания, а самоуправление. Свое ТСЖ выбирает своего председателя и своего управляющего. Все деньги не идут никуда, они идут в свой собственный дом, и жилец может спросить со своего же соседа, который управляет, прийти, позвонить и в 6 утра, и в 12 ночи и спросить, что происходит. Но меня сейчас волнует немного другой вопрос. Город сейчас начал выкручивать руки ТСЖ, федеральные законы. У нас стоят счетчики, мы экономим холодную воду, экономим горячую, мы заинтересованы. У нас счетчики на тепло, мы экономим тепло, и эти деньги мы могли пускать на то, чтобы делать ремонты на лестницах, я могу пригласить вас в гости, вы увидите наш подъезд. А теперь нам по 307 постановлению, все эти переборы, все, что мы экономим, мы обязаны вернуть жильцам. А на что тогда нам жить? Извините, у нас прибыли нет, мы не коммерческая организация. Значит, мы должны теперь вернуть эти деньги жильцам, но собирать с жильцов дополнительные взносы на все ремонты. Нам общее собрание диктует, что нам делать. Люди говорят, что им не нужны возвраты этих денег, давайте ремонтироваться на них.

Ника: Галина Петровна, вам был задан первый вопрос, советовались ли с кем-то депутаты, прежде чем этот закон принять, с жильцами?

Хованская Галина Петровна: Знаете, у меня были альтернативные проекты Жилищного кодекса. К сожалению, мой проект не прошел. У меня была совершенно другая концепция и, кстати, закон, который был отменен с принятием Жилищного кодекса - Закон «О товариществах собственников жилья» - он был лучше, чем то, что сейчас записано в Жилищном кодексе. Но проблем очень много. Наша первая зрительница поставила вопрос по существу об отсутствии конкуренции в этой сфере, то есть, то, с чего я начала свой диалог с вами. Нужно создавать ассоциации, готовить профессионалов. Это вторая наша задача после первой, защитить от мошенников собственников в домах. И треть задача – защитить самих профессионалов, потому что, на сегодняшний день, профессиональные управляющие никак не защищены и от нашей дури тоже. Должна возникнуть конкурентная среда, которой нет. За бывшими ГУПами и МУПами ничего не стоит, кроме уставного капитала в 9600. Раньше за ними стоял бюджет, и можно было дойти до власти и добиться решения каких-то проблем. Сейчас власть за деятельность каких-то ООО не отвечает.

Ника: Леонид Владимирович, как вы считаете, в Москве была когда-то система талончиков?

Давыдов Леонид Владимирович: Я родился и вырос в Петербурге, так что не знаю. Наверное, в этом что-то есть, но, мне кажется, что проблема-то больше ментальная. Мы привыкли, что за нас кто-то отвечает, кто-то решает. Мы говорим, давайте этих защитим от этих, а этих от этих, получается, что все страдают и раньше страдали. Надо как-то двигаться дальше. Здесь прозвучало ключевое слово «образование». Муниципальное образование всех участников этого процесса жизненно необходимо. Государство делает какие-то слабые усилия на эту тему. Сегодня созданы учебники по всем направлениям муниципальных знаний. Для этого не нужно иметь никакого высшего образования, а достаточно курса. По этим учебникам можно учиться, но единой системы на данный момент не существует. Наверное, это дело ближайшего будущего.

Ника: Я бы с удовольствием выбрала Юниса Халитовича председателем ТСЖ, потому что я понимаю, что он все понимает. Вы бы взяли на себя эту головную боль?

Давыдов Леонид Владимирович: Конечно нет.

Ника: Получается, что никто не хочет этим заниматься, потому что все понимают, что это колоссальная ответственность. В результате из-за этого такие проблемы. Юнис Халитович, вы говорили, что не обязательно председателю ТСЖ иметь самому 5 высших образований по каждому направлению, почему?

Лукманов Юнис Халитович: Я думаю, что в первую очередь, он должен иметь хотя бы одно высшее образование, иметь порядочный жизненный опыт, быть инициативным. Когда люди самоустраняются от этих проблем, это не моя проблема, мне это не нужно, пусть они там что-то выберут, я приду, посмотрю… тогда и получается, что выберут такого председателя, который инициативный дурак, а потом этот инициативный дурак либо наломает дров, либо наворует, а потом все несчастные, всех обманули. Мудр тот, кто учится на чужих ошибках, а не на своих. Второй вопрос был о самоуправлении, когда ТСЖ управляется самостоятельно. Если общее собрание приняло решение не пересчитывать – не пересчитывайте. Ваше решение имеет более сильную юридическую силу, чем постановление правительства. Если этот вопрос остается недопонятым, приходите ко мне. Мы в городе изобрели такую инвестиционную схему привлечения денег на установку приборов учета в тех домах, в которых создаются ТСЖ или еще не созданы ТСЖ. Прибор ставится, тепловая нагрузка остается без изменений, люди платят в течение определенного времени по тем параметрам, по которым они платили до установки приборов учета. Таким образом, приходит инвестор с подрядной организацией, они, установив прибор учета, получают средства за этот прибор только после того, как будет фактически получена экономия. Эта схема работает. Если говорить о каких-то традициях и обычаях, да, были в свое время талончики. Что говорить про мошенников, надо просто контролировать ситуацию. Надо спрашивать, куда мы платим деньги, куда вы их израсходовали. И действительно, самый лучший способ управления не доверяться управляющей кампании, нанимать на специальные виды работ, вывоз отходов, лифт… Я сам живу в таком ТСЖ, в котором самоуправление. Нам пришлось снять бывшего председателя ТСЖ, мы его сняли. Ситуация была спровоцирована застройщиком, когда застройщики ставят своих председателей не соизмеряя с интересами собственников. Этот председатель не имеет никакого отношения к собственникам и его дело, действительно, наполнить свои карманы деньгами и все. Если говорить об управляющих кампаниях, то их порядочность заключается в том, чтобы работать долго, чтобы люди их уважали и чтобы люди не думали, что он ворует.

Ника: Для некоторых слово «репутация» – это что-то эфемерное. Галина Петровна, ваш прогноз на ближайшие год-два. На чем люди остановят свое внимание в выборе формы управления домом, как вам кажется?

Хованская Галина Петровна: На профессиональном управляющем. Если это председатель ТСЖ по совместительству, и он живет в доме – это замечательно. Нельзя быть собственником и ни за что не отвечать. Оставайся тогда либо социальным нанимателем, либо доприватизируй жилье и превращайся в социального нанимателя, а если ты собственник, ты все-таки должен отвечать за свою собственность, а в эту собственность входит и доля в праве на общее имущество, то есть чердаки, подвалы, наша территория – это наше все. Защищайте свое имущество, не отдавайте подвалы властям, не разрешайте оттяпать у вас земельный участок, не разрешайте реконструкцию чердаков без вашего согласия. Эта проблема есть. Есть, конечно, и проблема налогового законодательства, надо освободить, наконец, товарищество и ЖСК от НДС. Законодатель свою часть пути не прошел, для того чтобы, образовав товарищество, вам стало легче, а не тяжелее. Пока, к сожалению, на вас возлагается еще дополнительное налоговое бремя.

Улица Петербург: Я приехала из Красногвардейского района и являюсь собственником кооператива. В нашем доме полномочия председателя истекли еще в 2005 году, но полномочия свои она складывать себя добровольно не хочет. У нас к ней накопилось очень много вопросов. Можно ли только на основании того, что истек срок ее полномочий, снять ее с должности или нужно проводить собрание с кворумом. Подскажите, как собрать этот кворум, можно ли собрать его при заочном голосовании и еще, я слышала, что есть такая форма, как заочное собрание и расскажите, пожалуйста, о процедуре этого собрания. Как его грамотно провести, чтоб результат был?

Кичихин Александр Николаевич: Я немножко остановлюсь на первопричине этих проблем. Государство разработало программу о снятии с себя обязанностей по содержанию жилищного фонда. Имеется закрытая статистика, по которой содержание «двушки» в Москве должно обходиться для собственника порядка около 50 тысяч рублей в месяц. Об этом почему-то все умалчивают на сегодняшний день. Эти деньги рано или поздно выплывут для всех членов ТСЖ, которых наймут управляющие компании. Я думаю, что на сегодняшний день, основная проблема – это остановиться и подумать, а куда же мы в принципе идем. Может, и закон необходимо поменять, и принципы финансовые. Второе, работа управляющих компаний, будь то самоуправление или что-то еще, это всегда работа, во-первых, а за работу надо платить деньги, платить никто не хочет, поэтому мы упремся и продлевать будем до бесконечности сроки выбора принципов управления, пока каким-то образом не определится, откуда возьмутся эти деньги на оплату управленцев, потому что каждый оплачивает непосредственно энергоснабжение. Платить управленцам сверх этого никто не хочет. Что касается непосредственно вопроса о перевыборах, да, есть заочная форма перевыборов, надо собирать подписные листы, все описано в Жилищном кодексе, вопросов никаких нет, наверху листа пишется вопрос, на который ставится ответ «да» или «нет», обходятся собственники, собираются подписи и в дальнейшем проводятся собрания. Снимают этих председателей за милую душу.

Ника: Юнис Халитович, люди боятся что ли? Можно же новую печать сделать, новые бумаги сделать, заявить, что все это не действительно…

Лукманов Юнис Халитович: Я убежден, что люди, которые хотят что-то сделать, они хотят это сделать грамотно. Ну, откройте Жилищный кодекс, ну полистайте по диагонали, ну найдите, как эту процедуру организовать. Оказывается, это до сих пор кому-то непонятно. Председатель элементарно снимается. Мы в ТСЖ провели заочное собрание, проголосовали, сняли председателя, он не хотел сдаваться.

Ника: Ну, у него есть печать, у него есть бумажки какие-то, которые могут понадобиться. Он же вредный, он же может ничего не отдать.

Лукманов Юнис Халитович: Во-первых, если эта проблема упирается в застройщика, на моей работе неоднократно было несколько десятков таких случаев, когда я набирал телефон, разговаривал с застройщиком, с руководителем, который ставил того председателя ТСЖ и просто, используя свой административный ресурс, предупреждал. Были у нас случаи, когда нам приходилось обращаться в прокуратуру, но, в первую очередь, когда идет неуправляемая ситуация с печатями и всеми делами, есть глава района, есть районный прокурор, есть ОБЭП. Если председатель становится неуправляем, есть застройщик, если это новый дом, прокуратура, администрация, ОБЭП. Надо же все-таки заниматься. Надо думать о том, что, если мы хотим жить в правовом обществе, мы должны привлекать правоохранительные органы на защиту своих прав. Не надо ничего бояться.

Ника: Представлю еще одного собеседника, это практик, который к нам подключается из Открытой студии в Челябинске. Это председатель ТСЖ Анжелика Петровна Буктуева. Скажите, правда ли, что в вашем ТСЖ аж 8 домов.

Это не правда. В ТСЖ «Хозяин» всего лишь 1 дом. Но я согласна с Галиной Хованской, что должны быть профессионалы. Да, действительно, имея юридическое и экономическое образование, я привела свой дом в соответствие. Но опять же у меня вопрос к законодателям, придомовая территория, она принадлежит непонятно кому, потому что муниципалитет вроде как идет навстречу… Мы провели общее собрание, придомовую территорию надо зарегистрировать, получить свидетельство о регистрации права. Но, чтобы получить его, надо размежевать эту землю, размежевать целый микрорайон. Проблема придомовой территории сейчас есть.

Ника: Скажите, это ведь сложная должность, это не просто руководитель, который приехал на работу утром, а вечером домой. Вы постоянно на глазах соседей. На сколько на вас довлеет то, что вы не хотите ссориться с соседями, что вам с ними жить всю жизнь, еще как-то… Как этих ссор избежать?

Знаете, очень тяжело жить в доме, в котором ты работаешь. Первый год своей работы работала и до 12, и до часа ночи, и до двух, и, конечно, есть жильцы, которые всем всегда недовольны. Хотя в подъезде сидит консьерж, и картины, и украшения, новшества, я даже вводила праздники, поздравляя женщин с 8 марта, мужчин поздравляли с 23 февраля, Деды Морозы в Новый год.

Ника: Понятно, теперь, если цветочки в подъезде не польют, вы будете виноваты. В каком случае вы обязаны отдать печать, документы, сказать: «Товарищи, мне очень жаль, но я вынуждена сложить с себя полномочия», если они потребуют этого?

Если общее собрание согласно Жилищному кодексу решит, даже можно заочным голосованием, но только цивилизованно. Наш менталитет еще не создан для того, чтобы цивилизованно распрощаться. Многие ТСЖ, я так думаю, что и в РФ, и в Челябинске, созданы, действительно застройщиком, в том числе и наш дом когда-то был. И подвалы, и чердаки давно проданы.

Ника: Мы знаем, что комитеты по управлению городским имуществом, районные, они быстренько подвалы продают, в аренду сдают, могут ли жильцы подать в суд, потому что это их упущенная выгода?

Лукманов Юнис Халитович: Город не ставит перед собой задачу что-то быстренько продать или что-то передать в аренду. Город сдает в аренду только то, что является зарегистрированной городской собственностью. Если эта собственность зарегистрирована, как городская собственность, а регистрация производится в соответствии с законом через ГБР и федеральную регистрационную службу, то это собственность уже городская. И ТСЖ, и ЖСК, например, придя в свой дом, взяв его потом в управление от жилищников, убеждаются в том, что эта собственность уже зарегистрирована. Тяжело мечтать, что город скажет, раз собственники пришли, давайте мы им свою собственность подарим. Да, можно обратиться в суд и мы даже договорились, что, если городская собственность уже зарегистрирована, пожалуйста, обратитесь в суд, отсудите свое право на эту общедолевую собственность. Здесь есть один момент: если бы было четкое понимание того, что является нежилым помещением, о котором необходимо сказать, что это общедолевая собственность. Это помещение должно обеспечивать обслуживание и эксплуатацию более чем одной квартиры или более чем одного собственника в этом многоквартирном доме. КУГИ говорит так, там 100 кв.м, а под элеваторный узел надо всего 5 кв.м, мы согласны, что 5 кв.м – это общедолевая, а все остальное – это не общедолевая собственность, а собственность города, так что давайте, может быть, выделим этот метраж, может быть, перегородочку там поставим. Здесь должна быть какая-то наработанная судебная практика. У нас есть в городе примеры, когда люди отсуживали помещения и у КУГИ, и у собственников, и у арендаторов, и такие вопросы уже решаются.

Ника: Александр Николаевич, как быть с землей. Как мы видим, этот вопрос часто возникает? У нас есть право на, во-первых, землю, которая непосредственно под домом и еще какой-то участочек, который, почему-то от 1м до 5м придомовой территории?

Кичихин Александр Николаевич: Представитель из Челябинска правильно сказал. Чтобы получить эту землю в собственность на собственников квартир, необходимо провести размежевание земельных участков. Имеются 2 постановления правительства РФ 2000 и 2001 года, где определено, сколько метров, в зависимости от высоты здания, года постройки, должно быть отведено под этот земельный участок, который отойдет в собственность. Но власти сказали - нет. Категорически не хотят отдавать землю собственникам квартир, у властей не останется земли под новое строительство. Так что, пока не провести размежевание – ничего не произойдет. А размежевание искусственно тормозится властями.

Ника: Анжелика Петровна, вы готовы биться дальше?

Дело в том, что мы выиграли судебный процесс по земле и, в принципе, придомовая территория сейчас принадлежит нам. Дело в том, что нужны профессионалы. Естественно, председателем ТСЖ не может быть дедушка, которого можно выбрать в ТСЖ. Не будет он ходить по судам. А когда есть практика, и судебная практика…

Ника: Ну, понимаете, дедушка может так достать всех работников Жилкомсервиса, а молодежи некогда.

Лукманов Юнис Халитович: Есть дедушка, который руководит ТСЖ на Конюшенной 1/3, он еще 100 очков вперед даст Анжелике Петровне.

Интернет-вопрос: Должен ли председатель ТСЖ заключать трудовой договор, и кто определяет зарплату председателя?

Интернет-вопрос: Купили квартиру в новом доме, дом уже в ТСЖ. Получили квитанцию, должны заплатить за вступление в ТСЖ, очень приличная сумма. Это законно?

Давыдов Леонид Владимирович: Честно говоря, по поводу зарплаты, я думаю, что существует разумная практика в разных случаях, когда управляют сами жильцы, когда они организовывают ТСЖ.

Ника: А трудовой договор заключают? Я выбрала вас председателем. Мы понимаем, что должны вам платить какие-то деньги. Во-первых, сколько мы вам должны платить?

Лукманов Юнис Халитович: Так надо договориться общим собранием. Правление выбирает председателя. В соответствии с Жилищным кодексом, правление избирает председателя правления. Договор сам с собой не заключишь, поэтому если ты одновременно выполняешь функции председателя, а председатель может быть просто освобожден, он не получает заработную плату, но ТСЖ может так же выбрать управляющего, который исполняет те или иные обязанности. Председатель может быть просто председателем, который раз в месяц спрашивает, собирает правление, это своего рода спикер ТСЖ. Но есть элементарные управленческие функции, которые влекут за собой и материальную ответственность, и подписание документов, и принятие каких-то решений. Маленький премьер-министр – это и есть управляющий. Есть случаи, когда функции председателя ТСЖ совпадают с управляющим. Управляющим, я считаю, платить надо, но решение принимает правление или общее собрание. Тогда нужно определится с размером вознаграждения, определиться, кто подпишет трудовой договор.

Кичихин Александр Николаевич: Неправильный комментарий с точки зрения законодательства. О председателе ТСЖ – это не будет являться заработной платой, это будет являться компенсацией за определенную деятельность. Это деньги, но называются они по-другому. В силу устава, это компенсация. Это не работа в найме у ТСЖ, это исполнение представительских функций, а управляющий – это работа. Председатель, от имени юридического лица ТСЖ заключает с управленцами трудовой договор, если это персонально кто-то обслуживает или договор на услуги.

Ника: Анжелика Петровна, вы зарплату получаете?

Конечно.

Ника: У вас все правильно по Трудовому кодексу? Вы в отпуск имеете право уйти, у вас есть отпускные, больничный?

Да, конечно. Мы так же начисляем единый соцналог.

Ника: А может быть, чтобы люди вам не платили денег, может быть ваша квартплата будет частью вашей зарплаты?

Нет. Я такой же гражданин РФ, также хочу накопительную пенсию себе иметь. Идут отчисления в социальный фонд. Вознаграждение облагается налогом.