«Ипотечный пузырь» — миф или реальность? Ужесточит ли ЦБ РФ правила кредитования?

По данным Агентства по ипотечному жилому кредитованию (АИЖК), к 2020-му году объем задолженности по ипотечным кредитам может увеличиться вдвое — с 4,8 триллионов рублей (по состоянию на 1 октября 2017 года) до 10 триллионов. Некоторые эксперты уже заявили, что в России может надуться и лопнуть «ипотечный пузырь». Объемы выдаваемых жилищных кредитов слишком большие и могут оказаться триггером кризиса, по масштабу такого же, как в 2008 году в США.

На заседании совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам Владимир Путин заявил, что задолженности по ипотеке в России, пока, не вызывают опасений. Однако, президент всё же попросил правительство, АИЖК и ЦБ РФ поработать в направлении предотвращения так называемых "ипотечных пузырей".

Видео: Пятый канал 

«В этом году будет выдано около миллиона кредитов на сумму около двух триллионов рублей. Ставка по ипотеке впервые опустилась ниже 10%. Я помню, как еще совсем недавно мечтали о том, чтобы вернуться к ипотечному кредитованию по ставке в 12%. И тогда говорили, что это будет не просто приемлемо, будет всплеск ипотечного строительства. А сейчас уже ниже 10%. Необходимо создать гарантии от появления так называемых «пузырей». У нас в целом показатели хорошие. Задолженность по ипотеке в России составляет 5% ВВП. В западных странах – 40-80%. Объем ипотечных ценных бумаг – менее 1%. В западных странах до 40% доходит. Но это вовсе не значит, что мы должны ослабить внимание и думать, что нас это не коснется. Коснется, если мы не будем соблюдать финансовую дисциплину», - подытожил президент. 

Так в чём же подвох?

Во время заседания глава АИЖК Александр Плутник рассказал, что низкий первоначальный взнос вводит человека в заблуждение, он приходит в банк с горящими глазами, но финансово неподготовленным, потом возникают сложности с погашением кредита. И в конечном счёте вредит ипотечному сегменту. Сегодня 50% заемщиков – это молодые семьи до 35 лет. Около 70% получающих ипотечные кредиты имеют детей. По прогнозам АИЖК, в следующем году ипотеку возьмут около полутора миллионов семей. 

Видео: Пятый канал

После этого заседания появилась информация, что ЦБ РФ крайне обеспокоен показателями и возможным возникновением «ипотечного пузыря», а также, как сообщает газета «Коммерсант», подготовил письмо на имя главы АИЖК Александра Плутника с предложением обсудить меры для сдерживания бурного роста в сегменте. Так стоит ли ждать «закручивания ипотечного вентиля»? И действительно ли это так важно для экономики?

Как это было в США

Предпосылки кризиса, затронувшего Америку более десяти лет назад, действительно, очень похожи на ситуацию в сегодняшней России. В 2000-годах банки в Соединенных Штатах весьма заметно ослабили требования к заемщикам. Сниженные ставки привели к баснословному количеству желающих взять ипотеку. Самым популярным был кредит с плавающей ставкой. Все семьи, хотевшие взять кредит, его получали без проблем. К 2007 году стоимость жилья достигла своего пика. Экономический маятник качнулся в обратную сторону и цены снова поползли вниз. Те, кто покупал жильё раньше (а значит и дороже) банально обиделись. Мол, мы тоже хотим платить меньше. Из-за невозможности рефинансировать кредит, увеличился процент невыплат.  Банки начали терять деньги и снова подняли ставки по ипотеке, лишив возможности приобрести жильё тех, кто считал себя к этому уже готовым. В итоге, почти полностью обесценились производственные бумаги, широко распространенные на финансовом рынке, так как были в основном обеспечены ипотечными закладными.  Сначала обвалилась экономика США, затем всей долларозависимой Европы, а следом и всего мира. Последствия этого кризиса все расхлёбывали долгие годы.

Фото: delmaegypt.co

Чтоб не вышло «как у них»

Председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков в интервью Пятому каналу назвал выдачу ипотечных кредитов без первоначального взноса очень рисованным шагом. Сдерживание финансовых учреждений от готовности выдавать такие продукты, по мнению чиновника, абсолютно правильный шаг. Что же касается "сдерживающего" первоначального взноса в 20%, Аксаков полагает, что Центробанку следует проявить гибкость, начать с отслеживания динамики возврата кредитов и уже на основе этих данных выбирать планку.

Фото: tassphoto.com

«На мой взгляд, ипотека нормально развивается. Темпы, конечно, высокие, но это такой «догоняющий рост», поскольку был спад за предыдущий период. И сейчас просто компенсируется падение, которое было раньше, поэтому такие высокие темпы. Плюс к этому, снижение процентов по ипотеке, плюс небольшой, но все же реальный рост доходов населения. Вот и результат. Вполне естественный. Все это, конечно, сказывается на спросе на ипотечные кредиты. И, учитывая, что просрочка по этому продукту у банков самая низкая, менее полутора процентов, то такие кредиты они с удовольствием дают. Это надежный инструмент для финансовых институтов», - подытожил Аксаков. 

Эксперт уверен, что Центробанк придёт к таким же выводам, и предпосылок говорить о возникновении "ипотечного пузыря" попросту нет.

«Ипотечный пузырь» – это «утка»?

Аналогичную позицию озвучила и вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Она видит в сложившейся ситуации лишь схлестнувшиеся интересы регулятора и АИЖК, который пытается увеличить количество выдаваемых кредитов. А это, по мнению эксперта, осуществимо лишь двумя способами:

Либо за счёт экономического роста в стране и увеличения доли среднего класса. Либо за счет снижения требований к самим заемщикам со стороны банков.

Фото: tassphoto.com 

«Именно повторения американского сценария и опасается Центробанк. Того, что за счет снижения требований к заёмщикам, будет создан класс клиентов, которые в ближайшей перспективе могут оказаться дефолтными. И тогда на рынок недвижимости будет выброшено много дефолтных залоговых квартир. Цены на недвижимость рухнут. Банковские залоги обесценятся. И это поставит под серьезную угрозу весь банковский сектор. Чтобы этого не случилось Центробанк принял решение еще в ноябре - ужесточить требования банков к выдачи кредитов в части минимального первоначального взноса. Он с 1 января 2018 года будет 20%. Это жесткое требование Центробанка ко всем банкам. Если меньше 20%, банк должен будет отчислять средства на резервирование страхового случая. То есть банку будет экономически невыгодно давать ипотеку клиенту, если первоначальный взрос менее 20%», - рассказала Ирина Радченко.

Однако, следом, эксперт озвучила и другое предположение, о том, что сама новость по сути может быть "уткой", коварно пролоббированной застройщиками.

Фото: tassphoto.com

«Я предполагаю, что застройщики были заинтересованы в том, чтобы каким-то образом стимулировать клиентов быстрее совершать сделки. Мол, давайте-давайте, а то цены будут расти. По факту, этого может и не случиться. Я даже знаю, потенциального автора такой утки. Застройщиков я тоже понимаю, надо сбывать жилье, которое они настроили, а оно стоит нераспроданное. Да, был всплеск в этом году. Был отложенный спрос за предыдущие два года, когда людям было не до ипотеки», - вторит Ирина Радченко Анатолию Аксакову.

Информация из первых рук

Буквально перед выходом этого материала, Пятый канал получил ответ на запрос, отправленный непосредственно в АИЖК. Аналитический центр Агенства заверил, что, вопреки поднявшейся шумихе, предпосылок для появления ипотечного пузыря на рынке ипотечного кредитования России, пока, нет. А качество ипотечного портфеля банков позволяет говорить, что развитие ситуации по американскому сценарию маловероятно.

«Широкое распространение высокорисковых кредитов с низким первоначальным взносом, низким уровнем андеррайтинга и дальнейшая «упаковка» их в ипотечные ценные бумаги стала одной из важнейших причин ипотечного кризиса в США. Рынок ипотеки в России стабилен и имеет высокий потенциал для дальнейшего развития: доля ипотеки в ВВП России составляет всего 5% при средних значениях в других странах 35%. Опасными для рынка ипотеки являются кредиты с низким первоначальным взносом, доля которых в России сейчас крайне мала. В основном это отдельные совместные программы банков и застройщиков. По статистике такие кредиты отличаются высоким уровнем риска. АИЖК поддерживает уже принятые Банком России меры по усилению регулирования высокорискованных кредитов (с первоначальным взносом менее 20%). Они будут способствовать дальнейшему росту качества ипотечного портфеля и предотвращению появления кризисных явлений на рынке в условиях будущего роста ипотечного кредитования», - отчасти продублировали в аналитическом центре АИЖК тезисы президента.

Фото: архив Пятого канала

"Принятые Банком России меры" - это как раз то, что на самом деле больше всего интересует каждого потенциального ипотечника. ЦБ РФ чётких "правил игры", пока не озвучил. И, на фоне этого молчания, тем более вероятной представляется первая версия, озвученная Ириной Радченко, о предполагаемом "завинчивании ипотечного вентиля" и повышении планки первоначального взноса до 20% от стоимости жилья.

Единогласно эксперты советуют рассматривать покупку квартиры лишь тогда, когда такая возможность действительно есть. Реально оценивать свои финансовые возможности с учётом всех возможных рисков. И проявлять исключительную финансовую дисциплинированность. Чтобы не попасть в долговую яму и не лишиться заветной жилплощади и денег.